Conseil d’État, 7 juillet 2026, n° 505473
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Le Conseil d’État juge qu’une requête dirigée contre un permis de construire ne peut être rejetée par ordonnance comme manifestement irrecevable au motif que l’intérêt pour agir du requérant est né après l’affichage en mairie de la demande, sans invitation préalable à régulariser. Il précise en outre la notion de « circonstances particulières » au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme.
Les faits
Par un arrêté du 21 mai 2024, la maire de Trouville-sur-Mer a délivré à une société un permis de construire portant sur des bâtiments d’habitation. Des voisins — un couple et la société civile devenue propriétaire de leur terrain — ont saisi le tribunal administratif de Caen d’un recours pour excès de pouvoir contre cette autorisation.
La chronologie s’est révélée déterminante. La demande de permis du pétitionnaire avait été affichée en mairie le 31 juillet 2023. Or les requérants n’étaient bénéficiaires d’une promesse de vente sur la parcelle voisine que depuis le 4 août 2023, soit trois jours après cet affichage ; la société propriétaire n’a quant à elle été constituée que le 1er décembre suivant. Autrement dit, le titre sur lequel ils fondaient leur qualité pour agir était postérieur à la date de référence fixée par la loi.
Par une ordonnance du 23 avril 2025 rendue sur le fondement du 4° de l’article R. 222-1 du code de justice administrative, la présidente de la 3ème chambre du tribunal administratif a rejeté la demande comme manifestement irrecevable. Elle a retenu que l’intérêt invoqué était né postérieurement à l’affichage et que les éléments avancés par les requérants ne constituaient pas des « circonstances particulières » permettant, en application de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, de déplacer la date d’appréciation de l’intérêt pour agir. Cette ordonnance a été prise sans que les intéressés aient été préalablement invités à régulariser leur requête.
Devant le Conseil d’État, les requérants soutenaient notamment que l’ordonnance était irrégulière faute d’invitation à régulariser, que l’irrecevabilité n’était en tout état de cause pas manifeste, et que le tribunal avait inexactement qualifié les faits en écartant l’existence de circonstances particulières.
Le contexte textuel est connu des praticiens du contentieux de l’urbanisme. L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme réserve la recevabilité du recours d’un tiers privé à l’hypothèse où le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement, ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, d’un bail ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 600-1-3 ajoute que, « sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières », cet intérêt s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.
La portée de la décision
La décision comporte deux apports distincts, l’un procédural, l’autre de fond.
Sur le terrain procédural, le Conseil d’État rappelle d’abord le périmètre exact du pouvoir d’ordonnance de tri confié au président de la formation de jugement :
« Les requêtes manifestement irrecevables qui peuvent être rejetées par ordonnance en application des dispositions de l’article R. 222-1 citées au point précédent sont, d’une part, celles dont l’irrecevabilité ne peut en aucun cas être couverte, d’autre part, celles qui ne peuvent être régularisées que jusqu’à l’expiration du délai de recours si ce délai est expiré et, enfin, celles qui ont donné lieu à une invitation à régulariser, si le délai que la juridiction avait imparti au requérant à cette fin, en l’informant des conséquences qu’emporte un défaut de régularisation comme l’exige l’article R. 612-1 du code de justice administrative, est expiré. »
L’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt pour agir contre une autorisation d’urbanisme n’entre dans aucune des deux premières catégories : elle est susceptible d’être couverte, y compris après l’expiration du délai de recours, par la production de précisions et de justificatifs. Le requérant peut en effet établir soit la réalité de l’atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien, soit l’existence de circonstances particulières justifiant que son intérêt ne soit pas apprécié à la date de l’affichage. Il en résulte que le juge ne peut recourir à l’ordonnance qu’après avoir adressé une invitation à régulariser conforme à l’article R. 612-1 du code de justice administrative, assortie de l’indication des conséquences d’un défaut de régularisation et d’un délai qui, sauf urgence, ne peut être inférieur à quinze jours.
Faute d’avoir procédé ainsi, l’auteur de l’ordonnance a commis une erreur de droit, ce qui entraîne l’annulation de celle-ci sans examen des autres moyens.
Réglant l’affaire au fond en application de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, le Conseil d’État livre le second apport, relatif à la notion de circonstances particulières. Les requérants faisaient valoir que le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse de vente antérieurement à l’affichage, et qu’ils avaient eux-mêmes déposé une demande de permis de construire dès le 26 mai 2023. La Haute juridiction écarte ces éléments : ni la convocation notariée antérieure, ni le dépôt d’une demande d’autorisation avant l’affichage ne caractérisent des circonstances particulières au sens de l’article L. 600-1-3, d’autant que la parcelle des requérants se situe dans un lotissement et que les parcelles concernées sont en zone constructible. Autrement dit, l’imminence de l’acquisition et l’engagement d’un projet personnel ne suffisent pas à déroger à la date de référence légale : la notion appelle une lecture restrictive, conforme à l’objectif de sécurisation des autorisations de construire poursuivi par le législateur.
Le dispositif est donc doublement instructif : l’ordonnance du tribunal administratif de Caen est annulée pour vice de procédure, mais la demande de première instance est rejetée comme irrecevable sur le fond.
Pratiquement, la décision impose aux greffes et aux formations de jugement une vigilance accrue : le contrôle de l’intérêt pour agir, aussi rigoureux soit-il depuis les articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3, ne peut s’exercer par la voie expéditive de l’ordonnance sans que le requérant ait été mis en mesure de s’expliquer. Pour les riverains et voisins, l’enseignement est symétrique : mieux vaut établir dès la requête, pièces à l’appui, le titre invoqué et sa date, sous peine de voir le recours s’éteindre sur le seul terrain de la recevabilité.