Conseil d’État, 15 juillet 2026, n° 503274
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Le Conseil d’État juge qu’une délibération soumettant à autorisation la location de locaux commerciaux en meublés de tourisme n’a pas à fixer de critères chiffrés, dès lors que ceux retenus encadrent suffisamment le pouvoir d’appréciation de l’autorité instructrice, et qu’aucune mesure transitoire ne s’imposait en l’espèce au titre du principe de sécurité juridique.
Les faits
Par une délibération du 15 décembre 2021, le conseil de Paris a adopté, sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, un règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de location de locaux à usage commercial en tant que meublés de tourisme. Ce dispositif, ouvert aux communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III du même article, permet de soumettre une telle location à autorisation du maire, délivrée « au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ».
L’article 2 du règlement précisait que la transformation du local ne doit pas contribuer à rompre cet équilibre, condition appréciée au regard de trois familles de critères : la densité de meublés touristiques (nombre de numéros d’enregistrement délivrés rapporté au nombre de résidences principales, nombre de demandes d’autorisations d’urbanisme de changement de destination de commerce en hébergement hôtelier au cours des cinq dernières années), la densité et la diversité de l’offre commerciale du secteur (présence d’une zone de redynamisation commerciale, densité commerciale par types de commerces), et la densité de l’offre hôtelière existante.
Une association de commerçants a demandé au tribunal administratif de Paris l’annulation de cette délibération et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Sa demande a été rejetée par un jugement du 30 novembre 2023. En revanche, par un arrêt du 6 février 2025, la cour administrative d’appel de Paris a annulé la délibération sur deux points : d’une part en ce qu’elle adoptait les troisième à dixième alinéas de l’article 2 du règlement, au motif que les critères posés n’étaient assortis « d’aucune référence ni quantification absolue ou relative » et méconnaissaient ainsi l’article R. 324-1-5 du code du tourisme ; d’autre part en ce qu’elle ne différait pas son entrée en vigueur au 7 avril 2022, la cour estimant que l’application immédiate du nouveau régime d’autorisation préalable, assorti d’une amende civile, dès le 7 janvier 2022, sans ménager le délai nécessaire au dépôt et à l’instruction des demandes, portait une atteinte excessive aux intérêts des acteurs économiques.
La Ville de Paris s’est pourvue en cassation contre cet arrêt.
La portée de la décision
Sur le premier point, le Conseil d’État rappelle le cadre applicable : outre le IV bis de l’article L. 324-1-1 et l’article R. 324-1-5 du code du tourisme — qui impose que la délibération précise, sur le fondement d’une analyse de la situation particulière de la commune, les principes de mise en œuvre des objectifs poursuivis et les critères de délivrance de l’autorisation —, il résulte de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur et de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, notamment de son arrêt n° C-742/18 Cali Apartments du 22 septembre 2020, que le pouvoir d’appréciation des autorités compétentes doit être encadré par des critères « clairs, non ambigus, objectifs, rendus publics à l’avance, transparents et accessibles ».
De cette exigence de clarté et d’objectivité, la Haute juridiction refuse de déduire une obligation de chiffrage :
« Il ne résulte toutefois pas des dispositions mentionnées aux points 2 et 3, que l’autorité administrative compétente pour préciser les critères de délivrance de l’autorisation en cause, qui seront appliqués sous le contrôle du juge, soit tenue d’exprimer ces critères en termes quantitatifs. »
La cour a donc commis une erreur de droit en annulant les alinéas litigieux sur le seul fondement de l’absence de seuils quantifiés. Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État juge au contraire que les critères retenus, qui détaillent de manière précise les éléments devant être pris en compte par les services instructeurs — densité de meublés touristiques, densité commerciale, densité de l’offre hôtelière —, encadrent suffisamment leur pouvoir d’appréciation et permettent un contrôle effectif du juge de l’excès de pouvoir.
Sur le second point, relatif aux mesures transitoires qu’implique, s’il y a lieu, une réglementation nouvelle au sens de l’article L. 221-5 du code des relations entre le public et l’administration, la décision procède à une mise en balance classique mais instructive. Deux éléments conduisent à écarter l’atteinte excessive : d’une part, la réglementation contestée ne s’appliquait pas aux locaux commerciaux déjà offerts à la location comme meublés de tourisme à sa date d’entrée en vigueur, le 7 janvier 2022 ; d’autre part, un intérêt public s’attachait à son entrée en vigueur immédiate — la disposition législative habilitante, promulguée le 27 décembre 2019, étant entrée en vigueur le 1er juillet 2021. En jugeant qu’un report de trois mois s’imposait, la cour a retenu une qualification juridique erronée des faits de l’espèce.
L’article 2 de l’arrêt d’appel est en conséquence annulé et, réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État rejette l’ensemble des conclusions d’appel de l’association.
La solution intéressera directement les communes touristiques et les collectivités confrontées à la mutation de leur tissu commercial. Elle leur laisse une latitude rédactionnelle réelle dans la définition des critères d’autorisation — à condition que ceux-ci soient suffisamment détaillés et objectivement vérifiables —, tout en confirmant que l’entrée en vigueur immédiate d’un régime nouveau est admissible lorsqu’il épargne les situations déjà constituées. Pour les opérateurs, la vigilance se déplace vers le terrain de l’application individuelle des critères, où se jouera désormais l’essentiel du contentieux, ainsi que vers l’articulation de ces autorisations avec les régimes de changement de destination relevant du droit de l’urbanisme et des documents de planification locale.