Conseil d’État, 16 juillet 2026, n° 503822
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Le Conseil d’État juge que la demande de retrait d’un permis de construire constitue un recours administratif au sens de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, y compris lorsqu’elle est fondée sur la fraude et présentée après l’expiration du délai de recours contentieux. Faute de notification au titulaire du permis, le recours contentieux ultérieur est irrecevable.
Les faits
Le maire d’une commune du Val-de-Marne avait délivré, le 27 mars 2018, un permis de construire portant sur deux bâtiments comprenant vingt logements, complété par deux permis de construire modificatifs délivrés les 10 avril 2019 et 29 octobre 2021.
Deux sociétés tierces, s’estimant lésées par cette opération, ont adressé à la commune une demande tendant au retrait du permis de construire initial, au motif que celui-ci aurait été obtenu par fraude. Cette demande a été présentée après l’expiration du délai de recours contentieux ouvert contre l’autorisation — ce qui, en matière de fraude, ne fait pas obstacle au retrait, l’adage selon lequel la fraude corrompt tout permettant à l’autorité compétente de revenir sur son autorisation sans condition de délai. Par une décision du 7 décembre 2022, le maire a rejeté cette demande de retrait.
Les deux sociétés ont alors saisi le tribunal administratif de Melun d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre ce refus de retrait. Devant les premiers juges, la commune et la bénéficiaire du permis ont opposé une fin de non-recevoir tirée de ce que la demande de retrait n’avait pas été notifiée à la société pétitionnaire, dans les conditions prévues par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.
Le tribunal administratif a écarté cette fin de non-recevoir. Il a retenu qu’une demande de retrait présentée après l’expiration du délai de recours contentieux n’avait pas le caractère d’un recours administratif au sens de ces dispositions et n’avait, par suite, pas à être notifiée au titulaire de l’autorisation. Par un jugement du 5 mars 2025, il a annulé pour excès de pouvoir la décision de refus de retrait du 7 décembre 2022.
La commune s’est pourvue en cassation, soutenant que le jugement était entaché d’erreur de droit sur ce point, ainsi qu’en ce qu’il jugeait le maire incompétent pour refuser de retirer le permis litigieux. La société bénéficiaire du permis est intervenue au soutien du pourvoi.
La portée de la décision
L’article R. 600-1 du code de l’urbanisme impose à l’auteur d’un recours contentieux dirigé contre un certificat d’urbanisme ou contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par ce code de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, à peine d’irrecevabilité. Le même texte étend cette exigence à l’auteur d’un recours administratif, tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet de ce recours administratif, la notification devant intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours.
La question posée au Conseil d’État était celle de la qualification de la demande de retrait : s’agit-il d’un recours administratif, alors même qu’elle n’est pas formée dans le délai de recours contentieux et qu’elle invite l’administration à user d’un pouvoir de retrait pour fraude, insusceptible d’être enfermé dans ce délai ?
La réponse est nette :
« La demande de retrait d’un permis de construire constitue, au sens et pour l’application de ces dispositions, un recours administratif. Il en va ainsi notamment d’une demande de retrait, formée après l’expiration du délai de recours contentieux, au motif que le permis aurait été obtenu par fraude. Par suite, l’auteur de cette demande doit la notifier dans les conditions prévues par ces dispositions, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet de celle-ci. »
Le raisonnement épouse la finalité même de l’article R. 600-1 : informer sans délai le bénéficiaire de l’autorisation de la contestation dont elle fait l’objet, afin qu’il puisse apprécier en connaissance de cause le risque juridique pesant sur son projet avant d’engager les travaux ou des dépenses importantes. Cette exigence d’information n’a pas moins de sens lorsque la contestation prend la forme d’une demande de retrait adressée au maire plusieurs années après la délivrance du permis : le titulaire de l’autorisation, alors même qu’il pouvait se croire à l’abri de toute remise en cause, a au contraire un intérêt renforcé à être averti d’une démarche susceptible d’aboutir à l’anéantissement rétroactif de son titre. La circonstance que le moyen invoqué soit la fraude — qui permet un retrait sans condition de délai — est donc sans incidence sur la qualification de recours administratif.
L’apport pratique est considérable pour le contentieux de l’urbanisme. La demande de retrait adressée à l’autorité compétente, souvent présentée comme une simple démarche gracieuse ou comme une « dénonciation » d’une fraude, doit désormais être traitée avec la même rigueur procédurale qu’un recours gracieux classique : notification par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’auteur de la décision et au titulaire du permis de construire, dans le délai de quinze jours francs. À défaut, la voie contentieuse est définitivement fermée contre le refus opposé à cette demande.
Faisant application de cette règle, le Conseil d’État retient que le tribunal administratif de Melun, en jugeant qu’une telle demande n’avait pas à être notifiée, a commis une erreur de droit. Le jugement du 5 mars 2025 est annulé, sans qu’il soit besoin d’examiner le second moyen du pourvoi relatif à la compétence du maire pour statuer sur la demande de retrait.
Réglant l’affaire au fond en application de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, la Haute juridiction constate qu’il n’est pas contesté que la demande de retrait n’a pas été notifiée à la bénéficiaire du permis. La demande d’annulation du refus du 7 décembre 2022 est en conséquence rejetée comme irrecevable, et une somme de 3 000 euros est mise à la charge des sociétés requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative pour l’ensemble de la procédure.
Pour les collectivités, la décision offre un moyen de défense utile face aux demandes de retrait tardives ; pour les tiers qui entendent contester une autorisation d’urbanisme au-delà du délai de recours, elle rappelle qu’aucune voie procédurale ne permet de s’affranchir de l’obligation de notification.